\ud83c\udf4a 성산읍 과수원 603평 — 감정가 70%에 올라온 희귀 기회
제2공항 개발 예정지역 주변, 10년 만에 토지거래허가 해제 논의 가시화.
귤나무 식재 완료, 즉시 영농 가능한 현황 과수원.
귀농·귀촌 실수요자, 장기 토지투자자 모두 주목해야 할 물건입니다.
I. 물건 기본 정보
사건번호
2025타경1645 (부동산임의경매)
담당 법원
제주지방법원 경매5계
소재지
제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 849-1
물건종류
토지 (과수원)
지목
과수원
토지면적
1,996㎡ (약 603.8평)
용도지역
계획관리지역
감정평가액
461,076,000원 (단가 231,000원/㎡)
개별공시지가
49,000원/㎡ (2025년 기준)
현재 최저가
322,753,000원 감정가 70%
II. 매각 일정
회차
매각기일
최저매각가격
감정가 대비
상태
1회
2026.05.19
461,076,000원
100%
유찰
\u25ba 2회
2026.06.23
322,753,000원
70%
\ud83d\udd34 진행중
3회
2026.08.04
225,927,000원
49%
예정
4회
2026.09.08
158,149,000원
34%
예정
III. 현장 사진
\ud83d\udcf7
감귤원 전경 \u2460
사진 파일을 이 위치에 업로드
본건 전경 — 감귤목 식재 현황
\ud83d\udcf7
감귤원 전경 \u2461
사진 파일을 이 위치에 업로드
본건 전경 — 수목 밀식 상황
\ud83d\udcf7
진입로 사진
사진 파일을 이 위치에 업로드
본건 진입로 (미포장 농로)
\ud83d\udcf7
주변 도로 사진
사진 파일을 이 위치에 업로드
남서측 인접 포장도로 (노폭 약 8m)
\u24d8 감정평가서 사진 4장이 첨부되어 있습니다. 네이버 블로그에서 사진 파일(jpg)을 직접 업로드하여 위 위치에 삽입해 주세요.
IV. 감정평가 주요 내용
위치
풍천초등학교 서측 인근 / 차량접근 가능
토지 형상
자루형, 인접지와 등고 평탄
이용 현황
과수원 (감귤목 등 식재·가동 중)
인접 도로
남서측 노폭 약 8m 포장도로 접함
주변 환경
단독주택 및 농경지 형성 지역, 환경 보통
과수목 처리
감귤목 등 토지 포함 평가 (과수목 제외 시: 453,092,000원)
감정평가 단가
231,000원/㎡ (개별공시지가 49,000원/㎡ 대비 약 4.7배)
기준시점
2025년 09월 01일
\u2605 인근 과수원 거래 시세 (감정평가서 반영 사례)
표선면 하천리 과수원 400㎡ → 2024년 1월 거래가 약 250,000원/㎡
표선면 하천리 과수원 475㎡ → 2023년 10월 거래가 약 305,000원/㎡
감정평가서 내 인근 시세 수준: 200,000 ~ 250,000원/㎡
V. 가치분석 — 이 물건에 주목해야 하는 이유
이유 01 | 규제·개발 관점
제2공항 기본계획 고시 완료 — 토지거래허가 해제 시기 카운트다운
2024년 9월 국토교통부는 총사업비 5조 4,532억원 규모의 제주 제2공항 건설사업 기본계획을 고시했습니다. 예정지는 성산읍 고성·난산·수산·신산·온평리 일원(551만㎡)이며, 개항 목표는 2034~2035년입니다.
신천리 849-1은 공항 부지 외곽 주변지역으로, 2024년 11월 토지거래허가구역으로 묶였으나(2026.11.14. 만료), 제주도는 2026년 상반기 중 조기 해제 여부를 결정한다고 공표했습니다(제주도 교통항공국장 발표, 2025년 12월). 경매로 취득하면 토지거래허가 없이 취득 가능한 점도 중요한 포인트입니다.
\ud83d\udccc 경매는 토지거래허가구역 규제 대상에서 제외 → 허가 없이 소유권 취득 가능
\ud83d\udccc 해제 이후 주변 지가 상승 선반영 기대 가능
이유 02 | 가격 관점
감정가 단가 231,000원/㎡ — 인근 시세 최저 수준, 현 최저가는 163,700원/㎡
감정평가서에서 확인된 인근 과수원 실거래 시세는 200,000~305,000원/㎡ 수준입니다. 감정가 자체가 이미 시세 하단에 가깝게 책정되어 있으며, 2회차 최저가(322,753,000원)는 ㎡당 약 161,700원으로 인근 실거래가 대비 상당히 낮은 수준입니다.
개별공시지가(49,000원/㎡) 대비 감정단가(231,000원/㎡)는 약 4.7배 수준으로, 실제 시장가치가 공시지가보다 훨씬 높게 형성된 지역임을 의미합니다.
\ud83d\udccc 인근 시세 최저 200,000원/㎡ vs 현 2회차 최저가 ≒ 161,700원/㎡
\ud83d\udccc 603평 규모의 감귤 경작 가능 토지 — 제주 동부에서 희소한 물건
이유 03 | 활용 관점
즉시 영농 가능한 감귤원 + 귀농·귀촌 실수요 직접 연결
현재 감귤목이 밀식 식재된 활성 과수원 상태로, 낙찰 즉시 영농 활동이 가능합니다. 제주 감귤은 생산 기반 구축에 수년이 소요되는 작물인데, 이미 나무가 자란 과수원을 취득한다는 점에서 실수요자에게 큰 메리트입니다.
풍천초등학교 서측 인근 주거·농경 혼합지역으로 정착 생활 인프라가 갖춰진 환경입니다. 귀농·귀촌을 고려하는 분, 제주 동부에 소규모 농업 기반을 마련하고 싶은 분에게 적합합니다.
\ud83d\udccc 감귤목 포함 평가 — 나무 값 포함한 가격임을 고려
\ud83d\udccc 남서측 8m 포장도로 인접 → 농기계 출입·작업 편의
\ud83d\udccc 귀농 실수요 + 장기 투자 두 가지 모두 해당되는 물건
VI. 권리분석
구분
성립일자
권리종류
권리자
권리금액
인수/소멸
갑구
2017.05.10
소유권 (증여)
강OO
—
\u2713 소멸
을구
2017.05.12
근저당권 \u2605 말소기준
농협은행㈜
300,000,000원
\u2713 소멸
을구
2017.05.12
지상권설정
농협은행㈜
—
\u2713 소멸
을구
2018.05.15
근저당권
농협은행㈜
60,000,000원
\u2713 소멸
을구
2018.12.21
근저당권
㈜우리렌트카
188,500,000원
\u2713 소멸
을구
2024.02.23
근저당권
정OO
45,000,000원
\u2713 소멸
갑구
2024.12.16
가압류
제주신용보증재단
8,787,500원
\u2713 소멸
갑구
2025.03.11
가압류
서귀포시축산업협동조합
9,128,792원
\u2713 소멸
갑구
2025.08.21
임의경매개시결정
농협은행㈜
(청구 310,756,756원)
\u2713 소멸
갑구
2025.09.04
압류
국민건강보험공단
—
\u2713 소멸
\u2713 낙찰자 인수 권리 없음
말소기준권리(2017.05.12. 농협은행 근저당권) 이후 설정된 모든 권리는 낙찰로 소멸됩니다.
지상권(농협은행, 2017.05.12)도 말소기준권리와 동일자로 함께 소멸합니다.
\u26a0 특별매각조건 — 농지취득자격증명원 필수 제출
지목이 과수원(농지)이므로 매각허가기일까지 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다.
\ud83d\udd34 미제출 시 입찰보증금 반환 불가
\ud83d\udd34 농지위원회 심의 절차로 발급까지 최대 14일 소요
\ud83d\udd34 입찰 전 성산읍사무소에 미리 신청하세요
또한 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있으나, 경매를 통한 취득은 허가 대상에서 제외됩니다.
VII. 매수신청대리 안내
\u2709 제주지방법원 경매 전문 공인중개사 매수신청대리인
\u2776 무료 상담
\u25b6
\u2777 계약 체결
\u25b6
\u2778 농지취득자격 사전 확인
\u25b6
\u2779 입찰 대리
\u25b6
\u277a 잔금 납부
\u25b6
\u277b 소유권이전 사후관리
농지취득자격증명원 신청 동행, 입찰 전략 수립, 법원 대리 출석까지 전 과정을 함께합니다.
\ud83d\udcde 전화 상담[연락처 입력]
\ud83c\udfe0 사무실 내방[주소 입력]
VIII. 예상 낙찰가는 얼마일까요?
\ud83d\udcc8 회차별 최저가 한눈에 보기
\ud83d\udd34 감정평가액 (100%)
461,076,000원
231,000원/㎡
\u25b6 현재 2회차 최저가 (70%)
322,753,000원
161,700원/㎡
3회차 예정 (49%)
225,927,000원
113,200원/㎡
4회차 예정 (34%)
158,149,000원
79,200원/㎡
\ud83d\udcac 여러분은 이 물건, 얼마면 입찰하시겠나요?
예상 낙찰가를 댓글로 남겨주세요! 가장 근접한 분께는 경매 상담권을 드립니다. \ud83c\udf89
\u26a0 실제 낙찰가는 입찰자가 결정합니다. 위 가격은 참고용이며 투자 권유가 아닙니다.
\u26a0 농지취득자격증명원 재안내
입찰 전 반드시 성산읍사무소에 농지취득자격증명원을 사전 신청하세요.
발급까지 최대 14일 소요 → 매각기일(2026.06.23) 기준으로 역산하면 6월 9일(화) 이전 신청이 안전합니다.
미제출 시 입찰보증금(32,275,300원) 반환 불가.
본 포스팅은 공개된 법원 경매 자료를 기반으로 작성된 정보성 게시물입니다.
실제 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서 등 공부(公簿)를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
제주지방법원 경매 전문 공인중개사 매수신청대리인
대표 안성태 [ 010-4538-6150 ]
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상세설명
🍊 성산읍 과수원 603평 — 감정가 70%에 올라온 희귀 기회
제2공항 개발 예정지역 주변, 10년 만에 토지거래허가 해제 논의 가시화.
귤나무 식재 완료, 즉시 영농 가능한 현황 과수원.
귀농·귀촌 실수요자, 장기 토지투자자 모두 주목해야 할 물건입니다.
I. 물건 기본 정보
사건번호
2025타경1645 (부동산임의경매)
담당 법원
제주지방법원 경매5계
소재지
제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신천리 849-1
물건종류
토지 (과수원)
지목
과수원
토지면적
1,996㎡ (약 603.8평)
용도지역
계획관리지역
감정평가액
461,076,000원 (단가 231,000원/㎡)
개별공시지가
49,000원/㎡ (2025년 기준)
현재 최저가
322,753,000원 감정가 70%
II. 매각 일정
회차
매각기일
최저매각가격
감정가 대비
상태
1회
2026.05.19
461,076,000원
100%
유찰
► 2회
2026.06.23
322,753,000원
70%
🔴 진행중
3회
2026.08.04
225,927,000원
49%
예정
4회
2026.09.08
158,149,000원
34%
예정
III. 현장 사진
📷
감귤원 전경 ①
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본건 전경 — 감귤목 식재 현황
📷
감귤원 전경 ②
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본건 전경 — 수목 밀식 상황
📷
진입로 사진
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본건 진입로 (미포장 농로)
📷
주변 도로 사진
사진 파일을 이 위치에 업로드
남서측 인접 포장도로 (노폭 약 8m)
ⓘ 감정평가서 사진 4장이 첨부되어 있습니다. 네이버 블로그에서 사진 파일(jpg)을 직접 업로드하여 위 위치에 삽입해 주세요.
IV. 감정평가 주요 내용
위치
풍천초등학교 서측 인근 / 차량접근 가능
토지 형상
자루형, 인접지와 등고 평탄
이용 현황
과수원 (감귤목 등 식재·가동 중)
인접 도로
남서측 노폭 약 8m 포장도로 접함
주변 환경
단독주택 및 농경지 형성 지역, 환경 보통
과수목 처리
감귤목 등 토지 포함 평가 (과수목 제외 시: 453,092,000원)
감정평가 단가
231,000원/㎡ (개별공시지가 49,000원/㎡ 대비 약 4.7배)
기준시점
2025년 09월 01일
★ 인근 과수원 거래 시세 (감정평가서 반영 사례)
표선면 하천리 과수원 400㎡ → 2024년 1월 거래가 약 250,000원/㎡
표선면 하천리 과수원 475㎡ → 2023년 10월 거래가 약 305,000원/㎡
감정평가서 내 인근 시세 수준: 200,000 ~ 250,000원/㎡
V. 가치분석 — 이 물건에 주목해야 하는 이유
이유 01 | 규제·개발 관점
제2공항 기본계획 고시 완료 — 토지거래허가 해제 시기 카운트다운
2024년 9월 국토교통부는 총사업비 5조 4,532억원 규모의 제주 제2공항 건설사업 기본계획을 고시했습니다. 예정지는 성산읍 고성·난산·수산·신산·온평리 일원(551만㎡)이며, 개항 목표는 2034~2035년입니다.
신천리 849-1은 공항 부지 외곽 주변지역으로, 2024년 11월 토지거래허가구역으로 묶였으나(2026.11.14. 만료), 제주도는 2026년 상반기 중 조기 해제 여부를 결정한다고 공표했습니다(제주도 교통항공국장 발표, 2025년 12월). 경매로 취득하면 토지거래허가 없이 취득 가능한 점도 중요한 포인트입니다.
📌 경매는 토지거래허가구역 규제 대상에서 제외 → 허가 없이 소유권 취득 가능
📌 해제 이후 주변 지가 상승 선반영 기대 가능
이유 02 | 가격 관점
감정가 단가 231,000원/㎡ — 인근 시세 최저 수준, 현 최저가는 163,700원/㎡
감정평가서에서 확인된 인근 과수원 실거래 시세는 200,000~305,000원/㎡ 수준입니다. 감정가 자체가 이미 시세 하단에 가깝게 책정되어 있으며, 2회차 최저가(322,753,000원)는 ㎡당 약 161,700원으로 인근 실거래가 대비 상당히 낮은 수준입니다.
개별공시지가(49,000원/㎡) 대비 감정단가(231,000원/㎡)는 약 4.7배 수준으로, 실제 시장가치가 공시지가보다 훨씬 높게 형성된 지역임을 의미합니다.
📌 인근 시세 최저 200,000원/㎡ vs 현 2회차 최저가 ≒ 161,700원/㎡
📌 603평 규모의 감귤 경작 가능 토지 — 제주 동부에서 희소한 물건
이유 03 | 활용 관점
즉시 영농 가능한 감귤원 + 귀농·귀촌 실수요 직접 연결
현재 감귤목이 밀식 식재된 활성 과수원 상태로, 낙찰 즉시 영농 활동이 가능합니다. 제주 감귤은 생산 기반 구축에 수년이 소요되는 작물인데, 이미 나무가 자란 과수원을 취득한다는 점에서 실수요자에게 큰 메리트입니다.
풍천초등학교 서측 인근 주거·농경 혼합지역으로 정착 생활 인프라가 갖춰진 환경입니다. 귀농·귀촌을 고려하는 분, 제주 동부에 소규모 농업 기반을 마련하고 싶은 분에게 적합합니다.
📌 감귤목 포함 평가 — 나무 값 포함한 가격임을 고려
📌 남서측 8m 포장도로 인접 → 농기계 출입·작업 편의
📌 귀농 실수요 + 장기 투자 두 가지 모두 해당되는 물건
VI. 권리분석
구분
성립일자
권리종류
권리자
권리금액
인수/소멸
갑구
2017.05.10
소유권 (증여)
강OO
—
✓ 소멸
을구
2017.05.12
근저당권 ★ 말소기준
농협은행㈜
300,000,000원
✓ 소멸
을구
2017.05.12
지상권설정
농협은행㈜
—
✓ 소멸
을구
2018.05.15
근저당권
농협은행㈜
60,000,000원
✓ 소멸
을구
2018.12.21
근저당권
㈜우리렌트카
188,500,000원
✓ 소멸
을구
2024.02.23
근저당권
정OO
45,000,000원
✓ 소멸
갑구
2024.12.16
가압류
제주신용보증재단
8,787,500원
✓ 소멸
갑구
2025.03.11
가압류
서귀포시축산업협동조합
9,128,792원
✓ 소멸
갑구
2025.08.21
임의경매개시결정
농협은행㈜
(청구 310,756,756원)
✓ 소멸
갑구
2025.09.04
압류
국민건강보험공단
—
✓ 소멸
✓ 낙찰자 인수 권리 없음
말소기준권리(2017.05.12. 농협은행 근저당권) 이후 설정된 모든 권리는 낙찰로 소멸됩니다.
지상권(농협은행, 2017.05.12)도 말소기준권리와 동일자로 함께 소멸합니다.
⚠ 특별매각조건 — 농지취득자격증명원 필수 제출
지목이 과수원(농지)이므로 매각허가기일까지 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다.
🔴 미제출 시 입찰보증금 반환 불가
🔴 농지위원회 심의 절차로 발급까지 최대 14일 소요
🔴 입찰 전 성산읍사무소에 미리 신청하세요
또한 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있으나, 경매를 통한 취득은 허가 대상에서 제외됩니다.
VII. 매수신청대리 안내
✉ 제주지방법원 경매 전문 공인중개사 매수신청대리인
❶ 무료 상담
▶
❷ 계약 체결
▶
❸ 농지취득자격 사전 확인
▶
❹ 입찰 대리
▶
❺ 잔금 납부
▶
❻ 소유권이전 사후관리
농지취득자격증명원 신청 동행, 입찰 전략 수립, 법원 대리 출석까지 전 과정을 함께합니다.
📞 전화 상담[연락처 입력]
🏠 사무실 내방[주소 입력]
VIII. 예상 낙찰가는 얼마일까요?
📈 회차별 최저가 한눈에 보기
🔴 감정평가액 (100%)
461,076,000원
231,000원/㎡
▶ 현재 2회차 최저가 (70%)
322,753,000원
161,700원/㎡
3회차 예정 (49%)
225,927,000원
113,200원/㎡
4회차 예정 (34%)
158,149,000원
79,200원/㎡
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⚠ 실제 낙찰가는 입찰자가 결정합니다. 위 가격은 참고용이며 투자 권유가 아닙니다.
⚠ 농지취득자격증명원 재안내
입찰 전 반드시 성산읍사무소에 농지취득자격증명원을 사전 신청하세요.
발급까지 최대 14일 소요 → 매각기일(2026.06.23) 기준으로 역산하면 6월 9일(화) 이전 신청이 안전합니다.
미제출 시 입찰보증금(32,275,300원) 반환 불가.
본 포스팅은 공개된 법원 경매 자료를 기반으로 작성된 정보성 게시물입니다.
실제 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서 등 공부(公簿)를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
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