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| 금액정보 |
매매가
43,910
만원
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| 위치정보 |
제주 제주시 삼양일동
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| 테마 |
경매 (상담 및 대리) |
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| 상세정보 |
실면적
436㎡ (131.89평)
㎡(평)당 가격 101만원/㎡ (333만원/평)
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| 설명 |
(사건번호 : 2025타경 8556) 돈키호테 안소장 두서없는 분석 및 주관적 대응 1)제주시 삼양일동 바다 조망이 멋진 주택 2)토지는 1900,1914 두필지로 구성, 주택은 32평 경량철골조로 2004년에 지었으니 근20년이 넘었고 3)주택이 2차선 도로보다 어른 키 이상 더 높게 자리하고 있어, 마당 및 주택내부에서 바다 조망이 잘 될 것 같음 4)주택 입구는 경사로로 1912-4(잡종지, 시도유지) 통해 출입하고 있는 상태로 문제는 없어 보임 5)2차선 건너 2,930평의 정수장 시설이 있군요, 주거생활에는 큰 지장은 없어 보이고, 주택 좌측 180미터 인근에 제주화력태양광발전소 있네요(약간 위험요소로 작용할지도 모르나 심각한 이슈는 아님) 6)감정평가서를 보니 토지가 평당 297만원 3억9천/ 주택등이 4천정도 총 4.39억 평가--->과하지 않게 적정 평가라고 보임 (대장상 1.8제곱미터 변소가 멸실상태- 이건 나중에 건축물대장 정정하면 되고) 7)등기부등본을 보아하니, 2012년에 매매로 취득하셨고, 사업하시는 분이 세컨하우스로 취득하신 거 같은데, 소액 압류가 몇차례 있었고 바로바로 해지 되었는데, 본 사건 강제경매 또한 보령시 세금 1천만원 때문에 진행중이고, 그외 근저당은 없음 -1천만원 때문에 경매라.....추측해봄 : 하시는 사업이 완전 망했거나, 매매시장 불황으로 경매를 통해 매각하려는 의도로도 보임, 송달내역 등 확인해보니 일부 세금관련 교부청구 있으나 심각한 상태는 아닌것으로 보임, 매매로 매각하시려는 의도로 강하게 의심은 됨/ 그래서 말인데, 혹여 입찰(낙찰)가가 심하게 떨어질 경우, 경매 취하가 될 수 있어 보임(주의사항) 8)도로보다 지대가 높은 위치의 주택이지만, 길건너 정수장이 추가로 시설을 확충하게 될 경우, 조망권에 문제가 발생할 우려도 있으니, 참고하여 매각 계획 수립 필요하겠고 9)이주택은 도로보다 높은 바다 조망 주택으로, 주택 자체는 오래 된 경량철골조로, 감정평가서상 구조도(부정확)로는 방3개 거실 주방이 주요 구조(화장실이 표기 안되어 있음...헉), 화장실이 있겠지 내부에...외부 멸실 변소가 전부였을까? 암튼 없으면 만들면 되고. 10)수익을 따져서 입찰가를 산정해보면, 일단 실거주용, 세컨하우스로 접근하시려면 당장 수익 따지지 말고 3억 5천이면 안전하게 낙찰 받을 수 있겠고 -리모델링은 기본적으로 해야할 거 같음(2천만원정도만 쓰면 적정해보임) -낙찰 후 매각 가능 예상가는 단기6개월내(3.5억/3.8억) 장기2년~3년(4억)으로 가능해보임 -그렇다면 입찰가는 얼마나 써야 하나? 수익율 분석을 해보자-> 인기가 많을 것으로 보이는 주택임에, 최소 2.5억은 써야 하나, 낙찰은 힘들어 보이고, 2.8억을 쓰면 단기매각으로는 2천에서 3천6백 정도 수익계산이 되고, 장기로는 임대 2년(연세 총2천을 감안) 6천 8백정도 계산되는데, 입찰가를 3억은 써야 낙찰 받을 것으로 보이니 3억낙찰에 단기매각시 수익이 1천만원 이하, 장기매각으로 수익이 5천3백만원 계산됨 ->>수익 보려면 입찰가를 2.8억에서 3억 사이에 쓰고, 낙찰 후 장기(최소 2년) 임대 후 매각해야 할 거 같음 : 대출 2억 , 취등록세 등 이전 비용 감안, 양도소득세 모의 계산 함 11)2026-07-07 1회 입찰 기일이고 , 2회차에 눈치 싸움이 벌어질것으로 예상, 3회차에는 참여자가 많을 것으로 예상됨 12)개인적으로는 2.9억선에서 입찰, 낙찰 받으면 비용최소화해서, 단기 매각으로 접근하는게 좋겠음(자금 여유 있으신분은 장기 계획 추천) --누락된 부분, 궁금한 사항 댓글로 주시면 추가분석하여, 업데이트하겠습니다. 1. 기본 정보 항목 내용 주소 제주특별자치도 제주시 삼양일동 1900 외 1필지 물건종류 주택 경매대상 토지 및 건물 일괄매각 토지면적 436㎡ (131.89평) 감정가 439,104,860원 최저가 439,104,860원 (1회차 기준) 2. 매각일정 회차 기일 최저매각가 매수신청보증금 1회 (현재) 2026.07.07 439,104,860원 43,910,500원 2회 2026.08.11 307,373,000원 30,737,300원 3회 2026.09.15 215,161,000원 21,516,100원 4회 2026.10.27 150,613,000원 15,061,300원 3. 권리분석 \u25b6 최선순위 설정일자 : 2025.08.07. 경매개시결정 (강제경매, 매각물건명세서상) 구분 성립일자 권리소유 권리자 권리금액 인수/소멸 비고 1 2012.08.21 소유권 임XX - (매매) 소멸 2 2025.08.07 강제경매 보령시 10,749,920원 (청구금액) 소멸기준 말소기준 \u25b6 임차인 현황 : 조사된 임차내역 없음 (매각물건명세서상 임차인 없음) 4. 유의사항 (매각물건명세서 기준) \u25b6 매각으로 소멸되지 않는 권리 : 없음 (등기된 권리 모두 매각으로 소멸) 구분 내용 매각방법 일괄매각 (토지 2필지 + 건물 + 제시외건물 2-1~2-4호 포함) 공부 vs 현황 상이 목록 2. 부속건물(블럭조 판넬지붕 단층 변소 1.8㎡)은 현황 멸실되어 감정평가에서 제외됨 기타 강제경매 사건(채권자 보령시, 청구금액 10,749,920원) / 임대차 없음 / 제시외건물(2-1~2-4호, 총 4동, 34.29㎡) 포함 매각이므로 소유권관계 및 일괄경매 여부 재확인 권고 5. 현장 사진 6. 기타 1) 경매 상담 및 매수신청 대리 안내 본 사무소는 제주지방법원 경매 매수신청 대리인으로 등록된 공인중개사 사무소로, 경매 물건 분석부터 입찰 대리, 낙찰 후 명도 및 매각까지 원스톱으로 도와드립니다. 입찰 전 권리분석 · 농지취득자격증명 준비 · 입찰가 전략 수립 등 전문 상담을 제공합니다. 지금 바로 연락처로 문의하시면 빠른 상담이 가능합니다. |
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| 대표 안성태 [ 010-4538-6150 ] |
(사건번호 : 2025타경 8556)
돈키호테 안소장 두서없는 분석 및 주관적 대응
1)제주시 삼양일동 바다 조망이 멋진 주택
2)토지는 1900,1914 두필지로 구성, 주택은 32평 경량철골조로 2004년에 지었으니 근20년이 넘었고
3)주택이 2차선 도로보다 어른 키 이상 더 높게 자리하고 있어, 마당 및 주택내부에서 바다 조망이 잘 될 것 같음
4)주택 입구는 경사로로 1912-4(잡종지, 시도유지) 통해 출입하고 있는 상태로 문제는 없어 보임
5)2차선 건너 2,930평의 정수장 시설이 있군요, 주거생활에는 큰 지장은 없어 보이고, 주택 좌측 180미터 인근에 제주화력태양광발전소 있네요(약간 위험요소로 작용할지도 모르나 심각한 이슈는 아님)
6)감정평가서를 보니 토지가 평당 297만원 3억9천/ 주택등이 4천정도 총 4.39억 평가--->과하지 않게 적정 평가라고 보임
(대장상 1.8제곱미터 변소가 멸실상태- 이건 나중에 건축물대장 정정하면 되고)
7)등기부등본을 보아하니, 2012년에 매매로 취득하셨고, 사업하시는 분이 세컨하우스로 취득하신 거 같은데, 소액 압류가 몇차례 있었고 바로바로 해지 되었는데, 본 사건 강제경매 또한 보령시 세금 1천만원 때문에 진행중이고, 그외 근저당은 없음
-1천만원 때문에 경매라.....추측해봄 : 하시는 사업이 완전 망했거나, 매매시장 불황으로 경매를 통해 매각하려는 의도로도 보임, 송달내역 등 확인해보니 일부 세금관련 교부청구 있으나 심각한 상태는 아닌것으로 보임, 매매로 매각하시려는 의도로 강하게 의심은 됨/ 그래서 말인데, 혹여 입찰(낙찰)가가 심하게 떨어질 경우, 경매 취하가 될 수 있어 보임(주의사항)
8)도로보다 지대가 높은 위치의 주택이지만, 길건너 정수장이 추가로 시설을 확충하게 될 경우, 조망권에 문제가 발생할 우려도 있으니, 참고하여 매각 계획 수립 필요하겠고
9)이주택은 도로보다 높은 바다 조망 주택으로, 주택 자체는 오래 된 경량철골조로, 감정평가서상 구조도(부정확)로는 방3개 거실 주방이 주요 구조(화장실이 표기 안되어 있음...헉), 화장실이 있겠지 내부에...외부 멸실 변소가 전부였을까? 암튼 없으면 만들면 되고.
10)수익을 따져서 입찰가를 산정해보면, 일단 실거주용, 세컨하우스로 접근하시려면 당장 수익 따지지 말고 3억 5천이면 안전하게 낙찰 받을 수 있겠고
-리모델링은 기본적으로 해야할 거 같음(2천만원정도만 쓰면 적정해보임)
-낙찰 후 매각 가능 예상가는 단기6개월내(3.5억/3.8억) 장기2년~3년(4억)으로 가능해보임
-그렇다면 입찰가는 얼마나 써야 하나? 수익율 분석을 해보자-> 인기가 많을 것으로 보이는 주택임에, 최소 2.5억은 써야 하나, 낙찰은 힘들어 보이고, 2.8억을 쓰면 단기매각으로는 2천에서 3천6백 정도 수익계산이 되고, 장기로는 임대 2년(연세 총2천을 감안) 6천 8백정도 계산되는데, 입찰가를 3억은 써야 낙찰 받을 것으로 보이니 3억낙찰에 단기매각시 수익이 1천만원 이하, 장기매각으로 수익이 5천3백만원 계산됨
->>수익 보려면 입찰가를 2.8억에서 3억 사이에 쓰고, 낙찰 후 장기(최소 2년) 임대 후 매각해야 할 거 같음
: 대출 2억 , 취등록세 등 이전 비용 감안, 양도소득세 모의 계산 함
11)2026-07-07 1회 입찰 기일이고 , 2회차에 눈치 싸움이 벌어질것으로 예상, 3회차에는 참여자가 많을 것으로 예상됨
12)개인적으로는 2.9억선에서 입찰, 낙찰 받으면 비용최소화해서, 단기 매각으로 접근하는게 좋겠음(자금 여유 있으신분은 장기 계획 추천)
--누락된 부분, 궁금한 사항 댓글로 주시면 추가분석하여, 업데이트하겠습니다.
1. 기본 정보
2. 매각일정
3. 권리분석
▶ 최선순위 설정일자 : 2025.08.07. 경매개시결정 (강제경매, 매각물건명세서상)
▶ 임차인 현황 : 조사된 임차내역 없음 (매각물건명세서상 임차인 없음)
4. 유의사항 (매각물건명세서 기준)
▶ 매각으로 소멸되지 않는 권리 : 없음 (등기된 권리 모두 매각으로 소멸)
5. 현장 사진
6. 기타
1) 경매 상담 및 매수신청 대리 안내
매물 보호를 위하여 정확한 위치 대신 범위로 표시하니 정확한 위치는 문의해 주세요.
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