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매물 번호 : 11363

상세설명

(사건번호 : 2025타경 7793)

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돈키호테 안소장의 물건 분석 및 주관적 대응

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1) 안녕하십니까 안소장입니다.

2) 우선 물건을 보니까, 구좌읍 동복리 마을 2차선에 접한 1950년대 사용승인된 오래된 구옥이군요, 음 찾아보니 2022년도에 이상순(이효리 남편분)님께서 얼마전까지도 운영했던 까페 [바로 바로] 맞은편 주택입니다.(추측컨데, 주택 소유자분도 그 때문에 매수하신듯)

3) 함덕해수욕장 차로 5분거리라 좋습니다. 저도 가까운 북촌리 옆 마을에 빌라 하나를 가지고 있었는데, 돈이 필요해서 와이프 몰래 팔았다가 들켜서 이혼당할 뻔 한적이 있었지요. 그래서 암튼 잘 아는 동네입니다.(쓸데없는 소리)

4) 주택은 2차선 도로보다는 낮게 위치하고 있구요, 감정가를 보니 대부분의 감정금액이 토지 167평 가격으로 평당 300만원이 넘게 되어 있네요, 토지 가격만 봤을 땐 좀 과하다고 생각되지만, 제주도 촌집의 가치를 더해서 전체적인 감정가는 이해될 만한 수준이라고 판단하고 넘어가겠습니다.

5) 불야성 같은 함덕 해수욕장 가깝고 2차선에 접한 상태라, 낙찰 후 리모델링해서 실거주나 민박 등 수익형으로 운영해도 좋은 물건이라 보여지네요. 향후 오랜 세월이 지나 3층이상 신축 건물을 지어도 좋겠습니다.

6) 등기부등본 확인해보니, 대충 스토리가 나옵니다. 상속받은 주택을 현소유자에게 팔았는데 홍XX(전소유자)가 매매대금 7천5백만원을 못 받아아서 가압류하고, 소송해서 승소 판결 받은거 같구요, 현소유자(이 XX)는 대출 2건 받았고, 대여금 소송(1.1억)으로 강제경매된 상태로 분석 됩니다.

7) 매각물건명세서상으로 홍XX(임차인)은 전 소유자분이시고, 현소유자로부터 매매대금7천5백만원을 받아야 하는 상황으로 임차인이라 하더라도 대항력 없고 해서 그부분에 대한 부담은 없어 보입니다.(만에 하나, 낙찰대금이 배당시 부족하게 되면…??)

8) 장기 보유(최소 3년이상) 하실분은 , 구옥상태를 크게 훼손하지 않는 선에서 리모델링 후 임대 또는 민박으로 수익 얻으면서 보수적으로 4.5억정도 선에서 매각 생각하시면 무난해 보입니다.(추천 입찰가는 여유롭게 3.5억 : 대출받으시면 이자비용 및 리모델링 비용 등 감안 자본수익은 5천만원 선으로 계산)

9) 단기 매각 전략이면 입찰가 3억에서 ~3.3억은 써야 안정적으로 낙찰 받을 것으로 보여집니다, 6개월내 단기 매각은 3.7억~최대4억 사이로 가능해 보입니다.(단기 수익은 3천8백에서 4천3백 사이로 계산됩니다)

10) 위 수익 분석은 개별적 사정 및 선택사항을 고려하지 않은 것이며, 정확한 계산은 본인의 선택사항을 정확히 고려하여야 합니다.

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---오늘의 분석에 의견이나 부족한 부분에 대한 이야기는 댓글로 남겨주시면, 수정 업데이트 하겠습니다.

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1. 기본 정보

항목

내용

주소

제주특별자치도 제주시 구좌읍 동복리 1496-1

물건종류

주택

경매대상

토지 및 건물 일괄매각

토지면적

555㎡ (167.89평)

감정가

594,111,750원

최저가

291,115,000원 (3회차 기준)

2. 매각일정

회차

기일

최저매각가

매수신청보증금

1회

2026.05.12

594,111,750원

59,411,200원

2회

2026.06.16

415,878,000원

41,587,800원

3회 (현재)

2026.07.28

291,115,000원

29,111,500원

4회

2026.09.01

203,781,000원

20,378,100원

3. 권리관계

▶ 최선순위 설정일자 : 2022.12.16. 근저당 (매각물건명세서상)

구분

성립일자

권리소유

권리자

권리금액

인수/소멸

비고

1

2022.02.24

소유권

이XX

-

소멸

보존

2

2023.03.02

소유권

이복심

177,000,000원 (거래가액)

소멸

매매

3

2022.12.16

근저당권

농업협동조합자산관리회사

60,000,000원

소멸

말소기준

4

2023.03.10

근저당권

농업협동조합자산관리회사

30,000,000원

소멸

 

5

2024.07.11

가압류

홍XX

75,030,986원

소멸

 

6

2025.03.27

강제경매

배XX

110,000,000원 (청구금액)

소멸

 

▶ 임차인 현황 : 홍정민 (미상 점유, 전입일자 2023.05.15, 확정일자 미상, 배당요구 없음, 대항력 없음)

4. 주의사항 (매각물건명세서 기준)

▶ 매각으로 소멸되지 않는 권리 : 없음 (등기된 근저당권·가압류·강제경매기입등기 모두 매각으로 소멸)

매각방법

일괄매각 (토지 555㎡ + 건물 2동 + 제시외건물 1-1·1-2 포함)

공부 vs 현황 상이

목록 2 : 공부상 지붕구조 '스레트지붕'이나 현황 '함석지붕', 공부상 면적 39.67㎡이나 실제 47.85㎡

목록 3 : 공부상 지붕구조 '초가지붕'이나 현황 '패널지붕', 공부상 면적 16.53㎡이나 실제 26.6㎡

기타

목록 1 토지 일부 지상에 조경수 및 매각에서 제외되는 태양광발전시설 소재 (소유관계 및 철거 여부 재확인 권고)

제시외건물 1-1(보일러실 3.6㎡)·1-2(화장실 1.6㎡) 매각목적물에 포함

임차인 홍XX 전입일자 2023.05.15로 말소기준권리(2022.12.16)보다 늦어 대항력 없음(X)이나 점유·명도 관계 현장 재확인 권고

 

 

 

 

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