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매물 번호 : 11477

상세설명

(사건번호 : 2025타경 7351)

추천사유 및 대응 전략

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별방진(別防鎭)은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리에 있는 조선 전기 방호소(진)로, 왜구 방비를 위해 1510년(중종 5)에 축조된 유적입니다.

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구좌읍 하도리 하도 포구 바로 앞, 별방진의 정문으로 들어서면 처음으로 맞이하는 주택이네요~~

임차인은 없어보이구요(가족 중 1인이 전입 등록), 별방진으로 둘러 싸여 있어 아늑하고 안정감을 주는 위치입니다.

유채꽃 필 즈음, 사진 찍는 관광객이 많은 곳이지요. 올레길이 집 앞으로 지나가고 있습니다.

주택은 옛 촌집은 아니구요, 사진과 같이 단단하게 지어진 벽돌집입니다.

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본채와 별채로 구성되어 있어, 농어촌민박으로 활용이 가능해 보이는 구조와 최적의 입지라고 보여지네요.

막상 현장을 갔을때는 약간의 아쉬움이 있긴 했는데,(사람마다 느낌이 다르니깐요) 뭐랄까 기대했던거 보단 아쉬움이 남았습니다.

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주변에 여러집이 펜션을 운영하고 계시구요.

특색 있는 매물임에는 틀림 없습니다.

토지 중 일부 50제곱미터는 공용도로로 사용중이라 내꺼,,아니다 생각하시면 마음 편하겠습니다.

특이하게 집안에 요트?같은 배가 있는데,,,이건 매각 제외인데...쓸모 있어 보이기도 하고 애매하긴 하네요(협의 대상입니다.)

명도는 어렵지 않아 보입니다.(사연이 있어 보이긴 합니다.)

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​

개인적으로는 3회차에 입찰이 들어갈 분위기입니다.

적정 입찰가로 좋은 기회를 응원합니다. 저희도 관심 있게 보는 물건입니다.

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​

 

1. 기본 정보

항목

내용

주소

제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1804-2 (도로명: 하도3길 108-15)

물건종류

주택

경매대상

토지 및 건물일괄매각

토지면적

509㎡ (154평)

감정가

418,591,500원

최저가

293,014,000원 (2회차 기준)

 

2. 매각일정

회차

기일

최저매각가

매수신청보증금

1회

2026.06.16

418,591,500원

41,859,200원

2회 (현재)

2026.07.28

293,014,000원

29,301,400원

3회

2026.09.01

205,110,000원

20,511,000원

4회

2026.10.13

143,577,000원

14,357,700원

 

3. 권리관계

▶ 최선순위 설정일자 : 2019.02.28. 근저당 (매각물건명세서상)

 

구분

성립일자

권리소유

권리자

권리금액

인수/소멸

비고

1

2025.01.03

소유권

김XX

-

소멸

상속

2

2019.02.28

근저당권

중소기업은행

228,000,000원

소멸기준

말소

3

2023.05.22

근저당권

애터미(주)

500,000,000원

소멸

-

4

2023.11.14

가압류(1)

서울보증보험(주)

594,401,874원

소멸

 

5

2023.11.14

가압류(2)

서울보증보험(주)

1,947,583,815원

소멸

 

6

2025.01.31

임의경매

중소기업은행

청구 187,402,020원

소멸

 

7

2025.04.23

가압류

서울보증보험(주)

594,744,583원

소멸

 

※ 위 등기부현황은 토지·건물 공동담보로 동일하게 설정되어 있습니다.

 

▶ 임차인 현황 : 박XX (전입 2020.08.03) --->실제는 가족관계로 보입니다.

— 최선순위 설정일자(2019.02.28)보다 전입일이 늦어 대항력 없음. 확정일자·배당요구 여부 미상(현황조사 기준, 배당요구종기 2025.05.07)

 

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​

4. 주의사항 (매각물건명세서 기준)

▶ 매각으로 소멸되지 않는 권리 : 없음 (등기된 권리 및 지상권 모두 매각으로 소멸)

 

구분

내용

매각방법

일괄매각 (1필지, 제시외건물 2-1~2-6 포함)

공부 vs 현황 상이

건물 표제부상 부속건물 2동(각 19.83㎡, 목조 스레트지붕 단층주택)이나, 현황상 1동은 멸실(소재불명)이고 나머지 1동은 창고로 이용 중 — 공부와 현황 상이

기타

임차인 박XX 있음(전입 2020.08.03, 말소기준권리보다 후순위로 대항력 없음, 배당요구 여부 확인 필요) · 제시외건물(2-1~2-6, 감정가 63,980,000원) 포함 평가 및 매각 · 건물 사용승인일 1990.07.05로 노후하였고 내부 확인 불가(폐문으로 외부조사 기준 평가되어 재확인 필요) · 토지 일부 현황 ‘도로’로 이용 중(경계·면적은 지적측량 필요) · 조경수 식재(감정평가액에 별도 포함, 소유관계·일괄경매 여부 재확인 필요) · 자연녹지지역, 역사문화환경보호지구(국가유산 ‘별방진’ 현상변경허용기준 1구역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역 등 다수의 공법상 제한사항 존재로 해당 관청 사전 확인 권고

6. 기타

1) 경매 상담 및 매수신청 대리 안내

본 사무소는 제주지방법원 경매 매수신청 대리인으로 등록된 공인중개사 사무소로, 경매 물건 분석부터 입찰 대리, 낙찰 후 명도 및 매각까지 원스톱으로 도와드립니다. 입찰 전 권리분석 · 농지취득자격증명 준비 · 입찰가 전략 수립 등 전문 상담을 제공합니다. 지금 바로 담당자에게 연락하시면 빠른 상담이 가능합니다.

 

매물 보호를 위하여 정확한 위치 대신 범위로 표시하니 정확한 위치는 문의해 주세요.
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